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  • Q 부동산(공동주택, 오피스텔, 지식산업센터 등)청약금을 신한자산신탁으로 입금하였습니다. 청약금을 환불 받으려면 어떻게 해야 하나요?
    A
    우선 청약금 환불 사유에 해당하는지 청약서를 확인하여 주시기 바랍니다. 신한자산신탁은 위임자(시행사)와 체결한 청약금대리사무계약에 따른 자금관리 업무를 수행하므로 시행사 측으로 환불 신청 접수하시면 됩니다.
  • Q 분양계약서상 신한자산신탁이 수탁자로 기재되어 있는 부동산(공동주택, 오피스텔, 지식산업센터 등)을 분양받았으나, 계약해지 후 계약금을 환불 받고자 합니다. 어떻게 해야 하나요?
    A
    분양계약을 해지하는 경우, 우선 분양계약서 상 계약의 해지 사유에 해당하는지 확인하여야 합니다. 해지 사유에 해당하는 경우 시행사(위탁자) 측으로 계약해지통보를 진행하여야 합니다. 분양계약서에 명시된 것과 같이 본 분양 건축물에 대한 실질적이고 최종적인 분양사업자는 시행사(위탁자)입니다. 분양계약 해지의 귀책사유가 수분양자 본인에게 있는 경우, 계약금 환불은 불가할 수 있습니다.
  • Q 분양계약서상 신한자산신탁이 수탁자로 기재되어 있는 부동산(공동주택, 오피스텔, 지식산업센터 등)을 분양받고 중도금까지 납부하였습니다. 사정이 어려워 잔여 중도금 및 잔금을 납부할 수 없는 상황입니다. 분양계약을 해지하려면 어떻게 해야 할까요?
    A
    중도금을 납부하신 경우, 일반적으로는 일방의 의사표시에 의한 계약 해지는 불가하며 분양계약서 상 기재된 것과 같이 계약관계자가 인정하는 경우에 한해서 분양계약을 해제할 수 있습니다. 분양계약서에 명시된 것과 같이 본 분양 건축물에 대한 실질적이고 최종적인 분양사업자는 시행사(위탁자)이므로 시행사 측으로 해지 가능 여부를 문의하시면 됩니다.
  • Q 분양계약서상 신한자산신탁이 수탁자로 기재된 부동산(공동주택, 오피스텔, 지식산업센터 등)을 분양받았으나 건물에 하자가 존재합니다. 이 경우 하자보수를 받으려면 어떻게 해야 하나요?
    A
    우선 입주자대표회의 혹은 관리단을 통해 하자 사항을 접수하시기 바랍니다. 분양계약서에 따라 시공에 관한 책임(오시공 및 미시공, 부실시공을 포함한 일체의 하자보수 책임)은 시공사 및 시행사에게 있으므로 추가사항은 시공사 및 시행사에 문의하시면 됩니다.
  • Q 지역주택조합 분담금 혹은 신청금을 신한자산신탁 명의 계좌에 입금하였습니다. 환불 받으려면 어떻게 해야 하나요?
    A
    신한자산신탁은 지역주택조합과 체결한 대리사무계약에 따라 자금관리 업무를 수행합니다. 환불 진행을 위해서는 사업주체인 조합 및 업무대행사로 환불 신청 접수하시면 됩니다.
  • Q 지역주택조합 조합원입니다. 지역주택조합 대리사무계좌 거래내역을 확인하고 싶습니다.
    A
    신한자산신탁은 조합(추진위원회) 및 업무대행사와 대리사무계약을 체결하여 조합 및 업무대행사의 거래내역 요청이 있을 경우 조합에 거래내역을 제공할 뿐이며 ‘금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률’ 제4조에 따라 조합원에게는 직접 거래내역 등 금융정보를 제공하기 어렵습니다. 거래내역을 원하시는 경우 조합 및 업무대행사 측으로 요청하시어 확인하시면 됩니다.
  • Q 부동산 신탁이란 무엇인가요?
    A
    부동산 소유자가 신탁회사의 신뢰관계를 바탕으로 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하고(신탁등기), 신탁회사는 소유자의 의견과 신탁회사의 자금과 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발, 관리, 처분 등을 하고 그로 인한 수익을 돌려드리는 제도입니다.
    하지만 부동산 신탁은 명의신탁과는 다르며, 부동산신탁회사를 이용한 부동산신탁은 신탁법 및 신탁업법에 의한 부동산신탁으로서 신탁목적(개발, 관리, 담보, 처분)에 따라 부동산을 이용하는 것에 대한 합법적인 보장을 받는 제도입니다.
  • Q 부동산 신탁회사를 이용할 때의 이점은 무엇인가요?
    A
    ① 신뢰성(안정성)
    부동산 신탁회사는 신탁업 법에 근거하여 금융감독위원회의 인가를 받은 부동산신탁전업 금융회사로서 모든 업무가 합법적이고 공정하게 처리되므로 신뢰할 수 있습니다.
    또한 신탁재산에 대하여는 강제집행이 배제될 뿐만 아니라 신탁회사의 고유 재산과는 별도로 독립하여 회계처리, 관리 및 운용되므로 안전성이 보장됩니다.

    ② 경제성(수익성)
    부동산에 관한 전문성을 바탕으로 효율적인 이용 방안에 따라 개발·관리·처분(분양·임대)함으로서 최대한의 경제적 이익을 창출하여 고객에게 높은 수익을 제공합니다.

    ③ 편의성(사무처리 대행)
    부동산신탁회사는 각종 부동산 개발, 건축, 분양, 법률, 세무, 금융, 행정 등 복잡하고 번거로운 부동산관련 사무 처리를 대행하여 드립니다.
  • Q 신탁할 때 세금은 어느 정도 필요하고 그 절차는 어떻게 되나요?
    A
    세금
    신탁은 형식적인 소유권이전으로 지방세법에 의거하여 취즉세는 없고, 등록세만 실무적으로 약 3,600원 입니다.

    주의
    신탁을 하였다고 부동산보유에 따른 재산세, 종합 토지세 등이 명제되는 것은 아닙니다.
  • Q 부동산신탁사는 토지소유자에게 어떤 업무를 해 주나요?
    A
    신탁사마다 취급하는 상품이 조금씩 다르기는 하지만 부동산개발, 관리, 투자에 대한 전문 지식을 바탕으로 개발신탁, 관리신탁, 담보신탁 뿐만 아니라 부동산투자신탁(REITs), 자산유동화증권(ABS), 부동산컨설팅, 대리사무업무 (개발, 매입, 매각, 자금관리) 등을 취급하는 종합부동산 개발, 금융, 컨설팅 전문회사입니다.
  • Q 신탁등기란 무엇인가요?
    A
    부동산등기부상 표제부는 부동산의 표시에 관련된 사항을 표시하게 되는데 부동산신탁을 하였다고 하여 등기부상 표제부가 변경되는 것은 아니며 소유권관계를 표시하는 "갑 구"에는 등기목적은 소유권이전으로, 등기원인은 신탁으로, 권리자 및 기타사항에는 신탁회사가 표시되며, 신탁계약서가 '신탁원부 몇 호' 라고 표시됩니다.
    이러한 신탁원부는 신탁계약의 이해돤계자들이 관할등기소에서 열람 및 등본을 발급 받을 수 있습니다.
  • Q 신탁보수결정기준은 무엇인가요?
    A
    신탁목적에 따라 신탁재산가액의 결정방식도 달라질 수 있으며 업무의 난이도에 따라 계약신탁사와 조정이 가능합니다.

    신탁보수를 결정하는 신탁재산가액의 일반적인 기준
    개발신탁
    개발보수 : 총 건축비의 약 3% ~ 5% 내외
    분양보수 : 분양가격의 약 2% ~ 3% 내외

    갑종관리신탁
    연가 총수익의 1% ~ 6%, 또는
    주택재산가격의 0.1% ~ 0.6%(연간)

    을종관리신탁
    토지 : 공지시가
    건물 : 기준시가
    위 가액의 약 0.1% ~ 0.3% 내외(연간)

    처분신탁
    처분가액의 0.4% ~1.6%, 또는
    처분이익의 0.4% ~ 1.6%

    담보신탁
    수익증권서 발급금액의 55/10,000 이내
  • Q 신탁업무의 일반적인 절차 및 구비서류에는 어떠한 것들이 있나요?
    A
    기초서류
    - 관리/처분신탁 : 기본서류
    - 담보신탁 : 기본서류 + 위탁자의 재무제표 + 부채증명원 + (감정평가서)
    - 개발대리 : 기본서류 + 토지이용(도시)계획 확인원 + 지적도 + 사업계획서 + 수지분석자료

    [기본서류]
    1. 부동산 등기부등본(토지,건물)
    2. 토지(임야)대장
    3. 건축물관리대장
    4. 공시지가확인원
    5. 주민(법인)등록등본
    6. 인감증명서
    7. 부동산신탁신청서
  • Q 담보신탁과 저당제도의 차이점은 무엇인가요?
    A
    저당제도와 담보신탁제도 비교표
    항목/제도비교 저당제도 담보신탁제도
    담보설정방식 (근)저당권설정 신탁설정(신탁등기)
    담보물 관리 채권기관에서 관리 신탁회사가직접관리(부동산가격 변동사항, 임대차 등 변동여부 정기적 점검)
    담보물건의 담보가치 파악 채권기관에서 파악 신탁회사에서 파악
    소요경비 (등록세, 교육세, 채권매입비 등) - 등록세 및 교육세 : 채권최고액의 0.24%
    - 채권 : 채권최고액의 1%    		 - 등록세 및 교육세 및 채권매입 면제
    - 신탁보수 : 수익권리금의 0.55%
    채권실행방법 법원경매 신탁회사 직접공매
    채권실행절차 및 소요기간 번잡, 장기간 소요 간편, 단시일내 정리
    환가가액 저가처분
    - 폐쇄시장에서 경매
    - 매각활동 전무    		 상대적 고가처분
    - 일반공개시장에서 공매
    - 적극적 매각촉진 활동
    물상대위권행사 사전 압류 필요 압류 불필요
    신규임대차· 후순위권리설정 배제불가 배제가능
    - 담보가치 유지에 유리
    파산재단 구성여부 동 재산에 속함 동 재산에 속하지 않음
    - 채권회수에 유리
  • Q 차주 부도시에 환가절차는 어떻게 되나요?
    A
    ① 대출기관에서 채무이행 최고 후 신탁회사에 환가요청
    ② 공매가격 결정
    ③ 신탁회사가 공개경쟁 입찰방식 등으로 공개시장에서 매매(공매)
    ④ 신탁계약서에서 정한 순위에 따라 환가대금 교부
    ⑤ 매수자에게 소유권이전
  • Q 관리형토지신탁의 건축주(사업주체)는 누가 되는지요?
    A
    신탁사가 사업시행자로서 분양계약 및 자금입출금 등의 관리업무를 수행하게 됩니다.
  • Q 을종 관리신탁과 갑종 관리신탁의 차이는 무엇인가요?
    A
    ① 을종 관리신탁 부동산소유자(위탁자)가 자신의 부동산에 대하여 발생할 수 있는 예기치 못한 분쟁을 예방하여 소유권을 안전하게 보존할 목적으로 이용하는 신탁입니다. 최근 금융기관의 개발 사업에 대한 PF 사업 (Project Finacing)이 활성화 되면서 개발사업기간 동안에 부동산에 대한 소유권을 안전하게 보존하려는 목적으로도 많이 이용되고 있습니다. 신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산을 수탁받아 부동산의 소유권(등기부상의 권리)만을 관리하게 됩니다.

    ② 갑종 관리신탁 부동산소유자(위탁자)가 자신의 부동산에 대해 전문적이고 효율적인 관리와 보다 높은 운용수익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁으로써 신탁회사(수탁자)는 수탁 받은 부동산에 대하여 소유권관리는 물론 임대차관리, 시설 및 기술관리, 세무관리, 법무관리, 금전의 운용 등 부동산에 대한 종합관리업무를 수행하게 되고 이로부터 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하게 됩니다. 경우에 따라서는 부동산관리만을 전문으로 하는 업체에 용역계약을 체결하여 관리하기도 합니다.
  • Q 갑종 관리 신탁시 필요한 서류는 무엇인가요?
    A
    ① 위탁자(부동산소유자)
    * 서류명과 부수
    - 주민등록등본(법인의 경우는 법인등기부등본) 1부
    - 인감증명서 (법인의 경우는 법인 인감증명) 1부
    - 등기권리증 1부
    - 관리신탁신청서 (신탁회사에서 작성) 1부
    - 위임장 (신탁회사에서 작성) 1부

    ② 수탁자(신탁회사)
    * 서류명과 부수
    - 법인등기부등본 1부
    - 법인 인감증명 1부
    - 신탁 계약서 (양측날인) 4부
    - 관리실행 계약서 (양측날인) 4부
  • Q 갑종 관리신탁의 세금처리는 어떻게 되나요?
    A
    납세관리인 통보
    (지방세법 37조) 신탁등기완료 후 납세관리인을 설정하여 종합토지세가 위탁자를 기준으로 하여 부과될 수 있도록 하며, 신탁말소등기 후 납세관리인에게 해지통보를 하시면 됩니다.

    종합토지세 납부
    - 과세기준일 : 매년 6월 1일
    - 납기일 : 매년 10월 15일 ~ 10월 31일

    재산세 납부
    - 과세기준일 : 매년 5월 1일
    - 납기일 : 매년 6월 16일 ~ 6월 30일

    부가가치세 신고/납부
    과세기준일에 대당하는 매출/매입 세금계산서를 집계하여 위탁자 및 세무관리인에게 부가가치세신고 및 납부업무가 차질 없이 수행될 수 있도록 조치합니다.

    소득세 및 법인세
    소득세와 법인세는 납세의무자(위탁자)의 종합소득 및 법인소득을 과세대상으로 하여 부과하는 세금이므로 신탁재산에서 직접 지급하지 않는 것을 원칙으로 하고, 위탁자가 납부할 수 있도록 유도하되, 위탁자의 자금사정 등을 고려하여 신탁사가 신탁 수입금을 조기 정산하여 위탁자에게 지급하여 드리고 있습니다.

    환경개선부담금 납부
    - 부과기준일 : 상반기- 6월 30일, 하반기- 12월 31일
    - 납부일 : 고지서를 받은 날로부터 30일 이내

    통합공과금
    - 법위 : 전기, 수도, 하수도사용료, 도시가스, 일반폐기물수수료, TV방송수신료
    - 납부처 : 시, 군, 구청장, 사업자
    - 정산방법 : 신탁재산에서 선납하고, 적정기준에 의거 임차인별로 배분하여 월 임대료 수납시 입금토록 합니다.

    전화요금
    - 납부처 : 한국통신 외
  • Q 을종 관리신탁의 이점은 무엇인가요?
    A
    신탁계약의 목적은 위탁자의 신탁부동산의 안정적인 권리확보를 유지하기 위하여 신탁재산에 관한 등기부상 소유권관리를 목적으로 합니다.
    신탁보수와 신탁절차비용 및 부동산의 관리와 보존에 필요한 보수 및 비용 등은 위탁자부담으로 합니다.
    최근에는 개발사업 등에도 활용되고 있으며, 아파트의 경우 사업 승인전까지 부동산 소유권을 안정적으로 보호하여 주는 역할을 하게 됩니다.
  • Q 담보신탁이란?
    A
    신탁회사(수탁자)는 신탁계약을 통해 부동산소유자로부터 부동산을 수탁 받아 일정기간 동안 채권자(우선수익자)를 위하여 수탁부동산의 담보가치가 유지, 보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원하게 됩니다.
    채무가 불이행되면 신탁회사가 수익증서의 내용대로 부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무를 변제하고, 채무변재 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부하는 절차를 거칩니다.
    일반적으로 부동산담보대출의 경우 근저당을 설정한 후 대출이 실행되지만, 담보신탁을 이용하면 비용측면과 계약 과정 등이 여러 측면에서 근저당보다 우수하므로 최근 들어 많이 이용되고 있습니다.
  • Q 담보신탁으로 대출 가능한 금액은 얼마 까진가요?
    A
    통상 감정평가액 대비 50% ~ 60% 가 대출금액이며, 대출금액의 130%정도가 담보가액입니다.
  • Q 담보신탁 의뢰부터 대출까지 얼마나 걸리나요?
    A
    대출금액, 기간. 차입자의 신용도 등에 따라 금융기관별로 의사결정기간에 차이는 있으나 제반조건 충족시 통상 1주일 내외입니다.
  • Q 수익권증서란 무엇인가요?
    A
    일종의 담보부 채권으로서 우선수익자의 지위를 증명하는 증거 증권의 효력이 있으며 여기에는 채권 최고금액을 표시하게 됩니다.
  • Q 관리형토지신탁의 신탁수수료는 어떻게 되나요?
    A
    매출규모 및 시공사의 신용도에 따라서 차이가 있지만, 순수 토지 신탁 상품에 비해 보수가 매우 저렴한 편입니다.
  • Q 관리형토지신탁으로 사업진행시, 공사비 지급방식은 어떻게 되나요?
    A
    분양수입금 법위내에서 공사비를 지급받게 됩니다.
  • Q 관리형토지신탁으로 사업을 진행할 경우 사업비 조달은 누가 하나요?
    A
    위탁자 또는 시공자가 자기 책임으로 사업비 조달을 하게 됩니다.
  • Q 신한자산신탁이 수탁하고 있는 현장의 하도급업체입니다. 하도급대금을 지급받지 못하고 있는데 어디로 청구하면 될까요?
    A
    신한자산신탁은 사업 진행을 위한 신탁계약 상 수탁자로서, 신탁계약에 따른 신탁재산의 관리업무만을 수행할 뿐이며, 신탁관계자인 시행사 요청 및 시공사, 대주 동의가 있어야 하도급대금 지급 가능함을 알려드리오니 시행사, 시공사와 하도급대금 지급에 대하여 협의 바랍니다.
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